近日在幫一個相識超過十年的醫生朋友在處理物業稅的問題時，才發現原來看似簡單的物業稅都有很多大家一直沒有為意的事情，所以今篇的文章希望可以分享物業稅的資訊，等大家有一個更深入的認識。
在開始分享前，先測試一下大家對物業稅中的了解程度。
- 直接用於物業上的支出可否扣稅？
- 頂手費和按金是否要計入物業稅的收入？
- 如果租客拖欠租金，在未搬走期間的收入否需要申報物業稅？
想知道自己的答案是否正確，先別急，以下會慢慢為大家講解答案。
物業稅簡介
| 徵收對象： | 出租香港物業賺取租金的業主 |
| 課稅年度： | 4月1日至翌年3月31日 |
| 報稅表： | i. 全權擁有物業的業主 – 個別人士報稅表﹙BIR60﹚ ii. 職權或分權擁有物業的業主 – 物業稅報稅表﹙BIR57﹚ iii. 法團或團體擁有物業的業主 – 物業稅報稅表﹙BIR57﹚ |
| 稅率： | 固定稅率﹙應評稅淨值之15%﹚ |
不申報就可以瞞稅？
當成功出租物業時，業主需要遞交了《新租出或重訂協議通知書》和為租約打釐印。有人以為不申報就可以瞞稅，但事實上《新租出或重訂協議通知書》、打釐印和申報物業稅是三個不同的程序。
1.《新租出或重訂協議通知書》﹙”CR109”﹚
| 作用： | 保障業主，當遇上租霸時，業主需要出示一份已打釐印的租約和CR109去土地審裁處提交追租申請，土地審裁處方接受業主收樓追租之申請。 |
| 紀錄部門： | 差餉物業估價署 |
| 費用： | 費用全免 |
| 申請方式 | i. 網上遞交表格CR109 ii. 前往差餉物業估價署遞交表格CR109 iii. 郵遞方式遞交表格CR109 |
| 遞交期限： | 出租日起計 1 個月內 |
| 逾期罰款： | 港幣$310 |
2. 釐印
| 作用： | 使租約成為具法律效力的文件，當遇上租務糾紛，便可以此作為呈堂證供。 |
| 紀錄部門： | 稅務局 |
| 費用： | 根據租約期限徵收﹙年租或平均年租的0.25%至1%﹚ 如有頂手費及建造費就會按照代價的4.25%徵收 |
| 申請方式 | i. 網上遞交 ii. 前往稅務局遞交 iii. 郵遞方式遞交表格 |
| 遞交期限： | 租約須於簽署日期後的 30 天內加蓋印花 |
| 逾期罰款： | 視乎遲交的期限 i. 不遲逾1個月 – 印花稅款額的2倍 ii. 遲逾1個月但不遲逾2個月 – 印花稅款額的4倍 iii. 其他情形下 –印花稅款額的10倍 |
3. 申報物業稅
| 作用： | 履行業主稅務責任，申報租金收入。 |
| 紀錄部門： | 稅務局 |
| 費用： | 根據租金收入徵收 |
| 申報方式 | i. 郵遞方式遞交表格 ii. 網上遞交 iii. 前往稅務局遞交 |
| 遞交期限： | 個別人士報稅表/物業稅報稅表發出日期起計 1 個月 |
| 逾期罰款： | 可被判處罰款10,000元，並可被加徵相等於少徵稅款3倍的罰款。 |
稅務局在評估物業稅時，主要是靠納稅人主動申報，如實填報租金收入是業主基本的稅務責任，如被揭發刻意逃稅除了罪款外，更有機會被判處監禁，所以儘好公民責任，如實報稅。
其他的稅務責任
除了填寫及提交報稅表準確申報租金收入外，業主亦同時需要履行以下的稅務責任︰
- 保存租務紀錄至少7年；
- 如你須課稅，應以書面通知稅務局，除非你已收到稅務局發出的報稅表；
- 在出售業權的1個月內通知稅務局；
- 在更改地址的1個月內通知稅務局；和
- 繳付稅款。
答案和解答
1. 直接用於物業上的支出可否扣減稅款？
不能扣減稅款。在物業稅的計算表中，稅局已給予業主兩成的標準免稅額，所以不論用於物業上的支出是多少都不能扣減稅款。
如果業主選擇以個人入稅課稅報稅，可以另外申索出租物業的貸款利息稅務扣減。
2. 頂手費和按金是否要計算在物業稅的收入？
頂手費是需要計算在物業稅的收入。因為頂手費是不會退還予租客，所以當作租借物業收入的一部分，不過有關的頂手費可以按照租約期數分攤評稅，（分攤上限為36 個月）。
按金是不需要計算在物業稅的收入。因為按金是會退還予租客，所以不當作是租借物業收入的一部分，但如果業主用按金抵償欠租，有關抵償的部分就會計算在物業稅的收入中。
3. 如果租客拖欠租金，在未搬走期間的收入否需要申報物業稅？
欠租仍是需要申報物業稅。在稅局的立場上，由於有關的欠租是暫時性的，在日後可以追回的，因此就算租客拖欠租金但仍未搬走的期間，業主仍然是在出租物業去賺取收入，除非業主可以向稅局證明有關的欠租是「不能追回的租金」才可以不當做收入。
如果有關的欠租在上一個課稅年度已經申報，但直至新一個課稅年度才能夠向稅局證明有關的欠租是「不能追回的租金」，稅局會容許業主在該新一個課稅年度扣減。
總結
為大家介紹了不少物業稅的知識，希望大家除了找到一個好的租客外，亦都可以在申報物業稅時可以更得心應手，避免不必要的罰款。
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