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可能是香港最齊全的物業稅功略

2022-03-21

近日在幫一個相識超過十年的醫生朋友在處理物業稅的問題時,才發現原來看似簡單的物業稅都有很多大家一直沒有為意的事情,所以今篇的文章希望可以分享物業稅的資訊,等大家有一個更深入的認識。

在開始分享前,先測試一下大家對物業稅中的了解程度。

  1. 直接用於物業上的支出可否扣稅?
  2. 頂手費和按金是否要計入物業稅的收入?
  3. 如果租客拖欠租金,在未搬走期間的收入否需要申報物業稅?

想知道自己的答案是否正確,先別急,以下會慢慢為大家講解答案。

物業稅簡介

徵收對象:出租香港物業賺取租金的業主
課稅年度:4月1日至翌年3月31日
報稅表:i. 全權擁有物業的業主 – 個別人士報稅表﹙BIR60﹚
ii. 職權或分權擁有物業的業主 – 物業稅報稅表﹙BIR57﹚
iii. 法團或團體擁有物業的業主 – 物業稅報稅表﹙BIR57﹚
稅率:固定稅率﹙應評稅淨值之15%﹚

不申報就可以瞞稅?

當成功出租物業時,業主需要遞交了《新租出或重訂協議通知書》和為租約打釐印。有人以為不申報就可以瞞稅,但事實上《新租出或重訂協議通知書》、打釐印和申報物業稅是三個不同的程序。

1.《新租出或重訂協議通知書》﹙”CR109”﹚

作用:保障業主,當遇上租霸時,業主需要出示一份已打釐印的租約和CR109去土地審裁處提交追租申請,土地審裁處方接受業主收樓追租之申請。
紀錄部門:差餉物業估價署
費用:費用全免
申請方式i. 網上遞交表格CR109
ii. 前往差餉物業估價署遞交表格CR109
iii. 郵遞方式遞交表格CR109
遞交期限:出租日起計 1 個月內
逾期罰款:港幣$310

2. 釐印

作用:使租約成為具法律效力的文件,當遇上租務糾紛,便可以此作為呈堂證供。
紀錄部門:稅務局
費用:根據租約期限徵收﹙年租或平均年租的0.25%至1%﹚ 如有頂手費及建造費就會按照代價的4.25%徵收
申請方式i. 網上遞交
ii. 前往稅務局遞交
iii. 郵遞方式遞交表格
遞交期限:租約須於簽署日期後的 30 天內加蓋印花
逾期罰款:視乎遲交的期限
i. 不遲逾1個月 – 印花稅款額的2倍
ii. 遲逾1個月但不遲逾2個月 – 印花稅款額的4倍
iii. 其他情形下 –印花稅款額的10倍

3. 申報物業稅

作用:履行業主稅務責任,申報租金收入。
紀錄部門:稅務局
費用:根據租金收入徵收
申報方式i. 郵遞方式遞交表格
ii. 網上遞交
iii. 前往稅務局遞交
遞交期限:個別人士報稅表/物業稅報稅表發出日期起計 1 個月
逾期罰款:可被判處罰款10,000元,並可被加徵相等於少徵稅款3倍的罰款。

稅務局在評估物業稅時,主要是靠納稅人主動申報,如實填報租金收入是業主基本的稅務責任,如被揭發刻意逃稅除了罪款外,更有機會被判處監禁,所以儘好公民責任,如實報稅。

其他的稅務責任

除了填寫及提交報稅表準確申報租金收入外,業主亦同時需要履行以下的稅務責任︰

  1. 保存租務紀錄至少7年;
  2. 如你須課稅,應以書面通知稅務局,除非你已收到稅務局發出的報稅表;
  3. 在出售業權的1個月內通知稅務局;
  4. 在更改地址的1個月內通知稅務局;和
  5. 繳付稅款。

答案和解答

1. 直接用於物業上的支出可否扣減稅款?

不能扣減稅款。在物業稅的計算表中,稅局已給予業主兩成的標準免稅額,所以不論用於物業上的支出是多少都不能扣減稅款。

如果業主選擇以個人入稅課稅報稅,可以另外申索出租物業的貸款利息稅務扣減。

2. 頂手費和按金是否要計算在物業稅的收入?

頂手費是需要計算在物業稅的收入。因為頂手費是不會退還予租客,所以當作租借物業收入的一部分,不過有關的頂手費可以按照租約期數分攤評稅,(分攤上限為36 個月)。

按金是不需要計算在物業稅的收入。因為按金是會退還予租客,所以不當作是租借物業收入的一部分,但如果業主用按金抵償欠租,有關抵償的部分就會計算在物業稅的收入中。

3. 如果租客拖欠租金,在未搬走期間的收入否需要申報物業稅?

欠租仍是需要申報物業稅。在稅局的立場上,由於有關的欠租是暫時性的,在日後可以追回的,因此就算租客拖欠租金但仍未搬走的期間,業主仍然是在出租物業去賺取收入,除非業主可以向稅局證明有關的欠租是「不能追回的租金」才可以不當做收入。

如果有關的欠租在上一個課稅年度已經申報,但直至新一個課稅年度才能夠向稅局證明有關的欠租是「不能追回的租金」,稅局會容許業主在該新一個課稅年度扣減。

總結

為大家介紹了不少物業稅的知識,希望大家除了找到一個好的租客外,亦都可以在申報物業稅時可以更得心應手,避免不必要的罰款。

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